Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

De manière générale, le financement participatif, communément appelé "crowdfunding", est une méthode de financement née dans les années 2000. Le crowdfunding constitue aujourd'hui une réelle alternative aux outils de financement traditionnels et c'est dans le secteur immobilier que ce moyen de financement se développe le plus rapidement. Dans le cas du crowdfunding immobilier, cet outil permet aux porteurs de projets immobiliers de lever des fonds auprès d'un large panel d'investisseurs.

Comment ça marche ?

Le crowdfunding immobilier met en relation deux acteurs ; l’opérateur immobilier d’une part qui choisit cette solution pour financer le projet qu’il porte. Les investisseurs d’autre part, dits crowdfunders, qui cherchent un rendement attractif. Ces deux acteurs sont mis en relation sur une plate-forme 100% en ligne qui va permettre aux investisseurs de financer une partie du projet de l’opérateur immobilier qu’elle aura en amont retenu. L’investisseur, qui choisit dans un premier temps la plateforme sur laquelle il souhaite s’inscrire, va ensuite décider le programme qu’il souhaite financer. Suite à cela, les deux parties prenantes sont alors liées par un contrat de créance. Le porteur du projet immobilier émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les crowdfunders. A terme, en général après 12 ou 24 mois, les investisseurs reçoivent un bénéfice, les intérêts, en plus du capital mis à disposition du porteur de projet au départ.

Cette méthode de financement ne se substitue pas au crédit immobilier contracté auprès des banques mais vient, au contraire, le compléter et permettre de financer les fonds propres des porteurs de projets. La trésorerie d’un porteur de projet immobilier est susceptible d’être impactée par de nombreux aléas : retards de construction, manque d’acquéreurs, coûts supplémentaires, ainsi, avoir recours au crowdfunding est un moyen de se prémunir des chocs de trésorerie.

La typologie des projets immobiliers susceptibles d’être en partie financés par le crowdfunding immobilier est vaste. Il peut s’agir d’opérations de promotion immobilière traditionnelles dans le secteur résidentiel, d’opérations de marchand de biens ou encore d’aménagement foncier. La plate-forme en ligne a pour mission de sélectionner les programmes immobiliers viables pour les proposer aux investisseurs.

La simplicité de souscription à un tel investissement et les rendements attractifs mis en avant par les différentes plateformes attirent des investisseurs de plus en plus nombreux. Les levées de fonds permises par cet outil séduisent toujours plus de promoteurs immobiliers. Dès lors, le crowdfunding immobilier semble être un mécanisme gagnant-gagnant puisqu’il permet le financement des porteurs de projets immobiliers d’une part et la rémunération des investisseurs un taux exceptionnel d’autre part.

Quels intérêts à choisir ce type de crowdfunding/investissement ? Quels en sont les risques?

Les avantages

Le crowdfunding immobilier comme tous les investissements présente de nombreux avantages. En effet, le financement participatif en immobilier permet à la fois d’investir dans la pierre, ce qui est concret aux yeux des particuliers, sans pour autant qu’ils n’aient de problèmes de gestion ou de frais liés à cette gestion du bien. Ceci est possible car le particulier investit dans des titres de créances du promoteur immobilier. C’est un des investissements les plus accessibles du marché car il est très simple à mettre en place avec un processus 100% digitalisé et qui nécessite peu de pièces justificatives.

Le crowdfunding immobilier est un investissement qui profite à tous. Les personnes avec un patrimoine immobilier conséquent, ne doivent pas inclure ce qu’ils investissent via une plateforme de crowdfunding dans le calcul de l’IFI. Il y a aussi un grand intérêt au niveau de la fiscalité pour les personnes qui ont une TMI supérieure à 17,2% car les intérêts générés par ce type d’investissement sont soumis à la flat tax (30%).

Ce type de crowdfunding attire un plus large panel d’investisseurs du fait d’un montant minimum d’investissement très bas, de l’ordre de la centaine au millier d’euro, permettant ainsi à des personnes qui ne sont habituellement pas concernées d’investir dans les placements immobiliers.

Par ailleurs, les investisseurs peu aguerris ou qui ne sont pas experts peuvent se reposer sur l’expertise des plateformes de crowdfunding qui présélectionnent minutieusement pour eux les projets les plus intéressants, les plus rentables et les plus sûrs.

A l’inverse des investissements traditionnels dans l’immobilier, le crowdfunding est un placement à court terme, entre 6 et 24 mois. Ainsi, l’argument phare des plateformes de financement participatif en immobilier est la forte rentabilité sur un investissement à court terme. En effet les plateformes mettent en avant des rendements moyens de l’ordre de 8 à 12% par an, en plus des remboursements à date fixe du capital investi.

Par conséquent, le crowdfunding immobilier est un investissement à court terme, souple et très rentable qui permet à tous d’investir dans la pierre sans pour autant présenter les contraintes de gestion du bien.

Les contraintes

Cependant derrière la rentabilité très attrayante de cet investissement il y a tout de même un certain nombre de risques à prendre en compte avant de s’engager. En effet, les contraintes sont de plusieurs natures, à la fois juridiques, opérationnelles, ou relatives à la nature du promoteur et de la plateforme.

Concernant le risque juridique, l’investisseur peut perdre la totalité voire un montant supérieur à son capital investi, s’il doit régler les dettes du promoteur. Ceci s’explique par la forme juridique que prend la société qui dirige la construction et la vente du bien immobilier et protège donc plus ou moins les investisseurs en cas de perte. De plus le secteur immobilier fait fasse à de nombreux aléas notamment pendant la construction du bien. Il y a donc un risque opérationnel de perte de rentabilité dû à tous les contretemps auxquels doit faire face un promoteur (délais de délivrance du bien, défauts de constructions, intempéries…).

La qualité du promoteur, son sérieux et la viabilité du projet représentent une des contraintes majeures du crowdfunding immobilier. Il en découle plusieurs risques pour l’investisseur. En effet, l’investisseur peut perdre partiellement ou totalement le capital qu’il a investi et les intérêts escomptés. De plus, la revente des titres de créance n’est pas garantie et devient parfois impossible en cas de problèmes liés à la réalisation du projet, induisant un risque d’illiquidité. Par ailleurs, certains promoteurs bien moins transparents que d’autres augmentent l’aspect spéculatif de l’investissement et donc son risque. Ceci est amplifié quand la plateforme est peu exigeante en ce qui concerne le choix des promoteurs qu’elle propose.

Ainsi le retour sur investissement dépend de la réussite du projet, du promoteur et de la plateforme. Le couple rendement / risque n’est pas toujours optimal. C’est un investissement risqué qui dépend de plusieurs acteurs à l’opacité variable. Pour cela le choix d’une bonne plateforme est primordial pour espérer récupérer le capital investi ainsi que les intérêts.

Sur quelles plateformes investir et dans quels projets ? Quels sont les frais et la fiscalité ? Crowdfunding immobilier vs SCPI

Pour le choix de la plateforme de crowdfunding immobilier, il est essentiel de vérifier au préalable que celle-ci est agréée par l’AMF et qu’elle détient le statut de CIP (Conseiller en Investissements Participatifs) et de PSI (Prestataire de Service d’Investissement). Il est possible de faire cette vérification directement sur le site de l'Orias. Il existe de nombreux classements mais le choix s’effectue surtout en fonction du profil et des objectifs de l’investisseur. Il faudra notamment prendre en compte l’ancienneté de la plateforme, le volume et la durée moyenne de ses projets, les montants qu’elle a collectés, la qualité de sa relation avec ses clients ou encore différents taux pour déterminer le niveau de risque comme le taux de défaut ou encore le taux de retard. Les plateformes les plus importantes selon les montants financés sont Wiseed - avec 221 430 000 euros levés pour ses projets immobiliers – puis Anaxago, Clubfunding, Homunity et Fundimmo. Il existe également des différences en termes de frais et de tickets d’entrée.

Pour ce qui est du choix des projets, il est possible de choisir le type d’immobilier dans lequel on souhaite investir. Même si la grande majorité des programmes est de l’immobilier résidentiel (pour 86% des projets), il existe également des programmes dans l’immobilier professionnel avec 6% de commerces et 5% de bureaux. Les plateformes vont effectuer une sélection des projets les plus pertinents. Elles vont d’abord effectuer un audit des promoteurs selon des critères tels que leur solvabilité, leur réputation, leurs projets en cours ou encore leur forme juridique.

La SAS est à privilégier car elle protège juridiquement l’investisseur qui ne peut pas perdre un montant supérieur à celui investi. Ensuite, elles vont sélectionner certains programmes des promoteurs précédemment choisis après un audit de ces projets selon d’autres critères, liés à l’environnement, la typologie, le prix de vente ou le permis de construire. Enfin, les projets immobiliers sont validés par des comités d’experts avant d’être proposés au public. L’investisseur peut ainsi choisir le programme qui l’intéresse et qui donne un sens à son placement. Il doit également faire son choix selon le montant et l’horizon de placement envisagés. Ceci est facilité par la grande transparence sur les projets proposés et les modalités d’investissement.

La plupart des plateformes n’ont aucun frais en termes de gestion, d’entrée ou de sortie. D’autres en demandent à leurs investisseurs, mais ceux-ci restent faibles. Par exemple, Wiseed a des frais de 0,9% du montant de l’investissement. Ils sont en général demandés aux promoteurs qui souhaitent se faire financer. Certaines plateformes mettent en place des offres comme Clubfunding qui offre 100 euros par tranche de 1 000 euros investis. Elles sont très accessibles car les tickets d’entrée sont pour les plus faibles de 20 euros sur Lendopolis ou 100 euros sur Wiseed, et en général aux alentours des 1 000 euros. Il est également important de noter la fiscalité liée à ce placement. Les plus-values réalisées sont soumises à la flat tax de 30%, ou prélèvement forfaitaire unique, composés de 17,2% de prélèvement sociaux et 12,8% d’impôt. Mais, comme il s’agit de titres participatifs, il peut être possible de les placer sur un PEA ou un PEA-PME, ce qui permet d’être exonéré des 12,8% d’impôt à condition de ne pas retirer l’argent avant 5 ans. Dans ce cas, il ne reste plus que les prélèvements sociaux à régler. De plus, les titres n’entrent pas dans l’assiette du calcul de l’IFI.

Il peut être intéressant de comparer le crowdfunding immobilier et la SCPI (société collective de placement en immobilier). On note une rentabilité nette de frais de gestion supérieure à celle de la SCPI mais également un risque supérieur. L’horizon de placement est inférieur, et il s’agit d’un investissement moins liquide que la SCPI. De plus, le crowdfunding immobilier ne comporte pas de frais de sortie alors que pour un placement en SCPI, ceux-ci sont généralement compris entre 10 et 12% du montant investi. Au vu du risque et de l’aspect peu liquide de ce placement, il vaut mieux considérer celui-ci comme une manière de diversifier et de dynamiser une partie de son épargne à plus court terme. A noter que le marché n’a pas souffert de la crise sanitaire avec une collecte record cette année sur le premier semestre, avec 43% d’augmentation pour 184 millions d’euros collectés, grâce à une digitalisation du crowdfunding immobilier.